本帖最后由 深邃凝眸 于 2018-7-9 09:43 编辑
1.无论是加拿大居民或公民，都有权购房．买现成房 (亦称二手房)，签了offer后便生效,沒有正当理由不得退房。买Condo新楼花则有＂冷静＂期（一般为十天）。
2.人在中国，或在外地，若要在加国、多伦多购房，可通过律师办 (POA:亦即 Power Of Attorney) 授权手续，委托代理人签署有关文件。购房贷款则必须本人签字。
3.买房选房最关键是地点,其次是建筑商,再其次是面积、房型、结构.
4.大多地区市场最常见的房型: 独立屋 (Single detached, 包括 2-storey 两层的和平房Bungalow),半独立屋 (Semi-detached),镇屋 (Townhouse)。镇屋又分: 不带管理费的镇屋(Free- hold Townhouse)和带管理费的镇屋 (Condo-Townhouse)。当然, 还有公寓 (condominium)。其中价值最高的一般为独立屋。平房 (Bungalow) 因占地面积较大, 目前基本已不再新建，但此种物业颇具升值潜力。
5.目前市场上不带管理费的镇屋 (Free-hold Townhouse) 和带管理费的镇屋 (Condo-Townhouse),一般房价差距高达十几万元甚至更多。市场价除了取决于供需是否平衡, 还在于买方和卖方的主观意愿。Free-hold 镇屋之所以受宠,原因主要有二: a.Condo-townhouse 管理费不由物主自己控制, 决定权在相关管理公司。管理费一般每年都会涨; 遇有公共设施大修, 涨幅随之增大。故被物主视为压力，是个难以 Handle (驾驭) 的负担。b.有些管理公司规定, 大的内部装修须经管理公司审批。有的管理公司不会同意物主在土库加建厨房、卧室等，令物主感到受约束。
6.购买Condo楼花的朋友,在购买之前一定要想到, 公寓交割后是出租还是自住? 用途不同, 选择重点必然也不同。比如,公寓用来自住, 则应选择距离上班地点不会太远的地方, 而且面积不能过小, 室内布局应当合理、明亮向阳；单元所在的楼层应适当高一些、视野要开阔 (最好不受周围建筑遮挡)。倘若用于出租, 则应选择繁华、便于出租地带; 要求管理费低; 而对单元的楼层、朝向、面积等则不做重点考虑.
7. 买Condo楼花的朋友, 最好请地产经纪一起去选房。因为自己去, 价格并不会便宜。买家也不一定懂得为自己争取最好利益,按比如价格能否再予优惠,升级 (upgrading) 是否打折。更重要的是,可以避免误选。目前,有的公寓为了节省电力、煤气消耗, 热水锅炉或供暖锅炉设在单元卧室或厅里。
有的开发商对此并不直言相告，若买家在无意中做了选择, 待以后发现, 无奈木已成舟，悔之晚矣。锅炉设在卧室,住起来不舒服,且不易转手再卖.
8.买一手新房的朋友请注意，新房都要交 HST。一般开发商会包在售价里面。还要注意 HST rebate（HST返还）的事情。若作为自住房，可以享受政府的这一优惠待遇。若该房并非自住,便无法立即享受这一待遇。倘若有出租一年的合同，可以再向政府申请 HSTrebate。如果隐瞒事实，套现HSTrebate（即扣留 HST，不予上报），税务局发现后，会科以罚款并加收利息。对于买 Condo 楼花并用于出租的朋友, 对此应特别留意。
9. 一般情况下, 买Condo楼花签约时, 开发商会让买家交一定数额的定金（比如交$5,000) 之后，再分几次预付。直到入住时所预付的总款额，一般为房款的15-20%。
10.买楼花的剩余货款，是在物业产权过户 (即物业的title转到自己名下) 时再交。连同开发商所收的煤气、水电表安装费，和政府征收的建筑增容费（Construction Levy）、教育附加费（Education Levy）、包括律师代办费，一并交给律师。律师再替买家代交。
11.买楼花入住至拿到产权的时间长短，与所建楼的规模（从底层起，一般建好一层，入住一层）和建设的工期（完工快，开发商将整栋公寓转交给公寓管理公司的也必然快）有直接关系。
12.买楼花拿到钥匙（入住）之后至拿到产权之时，虽然只付了总款额的15-20%,但在此期间每月须向开发商交入住费（Occupancy Fee）。正常的管理费，Utility费（指不包在管理费中的费用如电费，有的单元里设有加热锅炉的，还应加上煤气费）和政府收的地税，都包括在其中，与房款没有关系。
13. 买Condo楼花时,应至少买一个车位 ( a parking space) 和一个储藏室 (a locker).这对出租尤为重要 (车位和储藏室一旦不需要, 可将其临时出租). 对未来出售, 也较有利.
14.公寓价值高低, 除了地点、建筑商、面积、楼层、朝向、格局等以外, 一个非常重要的参数是管理费的高低. 而管理费每年的增幅情况, 与物业的质量, 年限和管理水平有直接关系. 前两者在入住后无法控制, 最后一项则是可以监督的. 建议华人住户积极争取进入公寓的 Board of director (董事会), 以便对公寓重大事项, 如年度预算, 大修规模, 装修公司选择, 管理人员配置等, 有话语权和决定权.
15.租住公寓，一般需与物主签定为期一年的合同。合同到期，若继续留住，自动按月延期。搬离之前需提前两个月书面通知。房东一般会要求租客购买入住保险, 以让其承担失盗或意外损伤等责任。
16.根据安省消防条例，住宅中的每一层都要安装烟雾警报器。不少城市还要求设有一氧化碳探测器。租客入住时, 务应检查所租物业内是否安有烟雾警报器, 并经常检查电池是否过期, 以防万一.
17.买房请律师的主要目的.
a.产权查讯 (title search)。弄清卖家是否拥有所交易物业, 物业有无剩余按揭,有无抵押, 诉讼, 通行权 ( Statutory Right-Of-Way,外人进入,比如修电缆, 查煤气管道等), 地役权 (Easement, 如共享车道, 供外人或车经过等) 等。
b.物业产权过户 (title transfer)。
C．为买家准备地契 (Land Transfer/Deed)。
d.为买家代收房款。
E.接受卖方律师送来的钥匙并在交割日转给买方 (一般为下午5-6点之前)。
18.无论是买公寓或是买低层物业，应注意的主要问题之一: 欲购的房子是否漏水。倘若是屋顶或卫生间漏水, 维修难度小。因其位于明处, 便于查找所漏部位。地库漏水,一般是在室外暗处,不便查找。因而维修难度大,费用高。
19.检查屋顶漏水, 对于镇屋、平房、半独立、独立屋的房型, 要进入阁楼, 直接查看屋顶有无漏渍,或查看室内天花板上有无小孩尿床似的污渍。或查看室外,即墙的上方有无此类污渍。
20.地下室漏水, 主要是由室外渗入。其原因是雨水或雪水在房子周围过于饱和, 无法及时排走, 形成较高的静水压 (Hydrostatic Pressure,标准静水压为28.75公斤/立方尺), 地下室墙体若有缝隙、孔洞, 或从低于地面的窗框边缘直接渗入。因此, 除了检查墙体是否有缺陷之外, 清除墙外堆积的厚厚积雪,在房基周围勿种花草、树木, 也是有效的预防措施.
21.买楼花在给钥匙入住之前, 会有一次, 也是唯一的一次，由建筑商与买方一起验房 ( 称为PDI re-delivery Inspection的机会)。因为是集中验房, 所以轮到每个房子或单元验房的时间通常很短(约半小时或一小时左右). 这就需要买家提前有所准备, 懂得需要验什么？带什么工具?一般要检查外墙勾缝水泥, 多余溅在砖上的是否清理干净? 屋顶、地库漏否? 内墙有无倾斜? 灯开关, 特别是控制楼上楼下的两向或三向开关是否可以正常使用? 屋脊阁楼内保温层铺的是否足够？是否均匀? 每个插座是否有电?自来水开关是否好用？是否漏水? 配电盘线路连接是否完好？配电盘里是否标注了各线路的走向和用途? 建议预备蹬高的梯子以及检查插座是否有电的检测工具等。
22.如上所述, 决定物业售价最重要的因素，是所在地点。西人常说：location， location and thelocation! （地点，地点，还是地点！）那么，与地理位置相关的一些缺陷，被人们称为物业的“硬伤”.
23.物业四个最明显的 “硬伤”：临近高速公路、主要道路、铁路（噪音、粉尘污染，若是公寓，则须考虑其是否背向高速等。）；不远处有高压线或变电站（辐射污染）；靠近墓地（华人讳忌）；位于街道的拐角（若无翻修潜力，且不挨近公园、森林，它的弊端是割草、铲雪工作量繁复、沉重）。有朋友可能不在意所谓 “硬伤”，但在物业将来出售时，很可能因此吃亏.
24.物业另一个明显 “硬伤” 是 “路冲”。在丁字型马路的交汇点，物业前门窗正冲马路。去掉各种迷信说法，它的弊端，其一是物业的一左一右有两个拐角，过路车减速再加速易形成较大的汽车噪音；其二，夜间有车辆迎面开来，强烈的灯光直射门窗玻璃，干扰人休息。
25.物业的隐性 “硬伤”, 有周围社区治安欠佳，物业本身存有不良案底，如大麻屋、自杀、凶杀屋等。
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